1. Za utrzymanie obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym i użytkowym odpowiadają ich właściciele lub zarządcy a nie organy nadzoru budowlanego
2. Sprawy utrzymania obiektów budowlanych normuje ( zwane dalej ustawą ) Prawo budowlane -ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. ( Dz. U. z 2006 r. Nr. 156, poz. 1118 ) oraz akty wykonawcze wydane na jej podstawie , w których określono zasady działania administracji publicznej oraz obowiązki właścicieli lub zarządców w tej dziedzinie.
3. Zakresy i terminy przeprowadzenia okresowych ocen stanu technicznego obiektów budowlanych ( kontrole okresowe )
Obowiązkiem zarządcy obiektu budowlanego jest użytkowanie obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymanie go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności zapewniając:
- - spełnienie wymagań podstawowych dotyczących: bezpieczeństwa konstrukcji, pożarowego i użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacji przegród.
- - warunki użytkowe zgonie z przeznaczeniem ,
- - możliwość utrzymania właściwego stanu technicznego
- - niezbędne warunki do korzystania przez osoby niepełnosprawne z obiektu użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego
- - warunki bezpieczeństwa i higieny pracy
- - ochrony ludności zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej
- - ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochrona konserwatorską.
Okresowej kontroli sprawdzenia stanu technicznego , co najmniej raz w roku, należy poddać:
a) elementy budynku , budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu ( wymóg ten nie dotyczy zarządców obiektów zwolnionych z obowiązku prowadzenia książki obiektu) ,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych ( dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)
W toku kontroli corocznej obiektu, o której mowa powyżej w punkcie a) szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan technicznych:
1) warstw fakturowych i elementów ścian zewnętrznych ( attyki, filary , gzymsy) oraz balustrad, loggii i balkonów
2) urządzeń zamocowanych do ścian i dachu obiektu
3) elementów odwodnienia i obróbek blacharskich
4) pokryć dachowych
5) instalacji centralnego ogrzewania i cieplej wody użytkowej
6) urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe obiektu
7) elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzającej ścieki z obiektu
8) przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany obiektu
Okresową kontrolą, co najmniej raz na pięć lat , należy objąć :
1) sprawdzanie stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego obiektu budowlanego, którym należy objąć sprawdzenie elementów kontroli rocznej oraz wszystkie pozostałe elementy budynku , a także
2) estetykę obiektu, jego otoczenia oraz
3) poddać badaniu instalacje elektryczną i piorunchronną w zakresie stanu sprawności połączeń , osprzętu, zabezpieczenia i środków ochronnych od porażeń, odporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
Szczegółowy zakres kontroli niektórych budowli oraz obowiązek przeprowadzenia ich częściej , niż to ustalono w ustawie, może wynikać z instrukcji ich eksploatacji, koniecznej np. przez użytkowanie budowli hydrotechnicznych , instalacji i urządzeń służących ochronie przeciwpożarowej.
Niezależnie od ustawowych terminów kontroli okresowych zarządca obiektu może przeprowadzić przeglądy robocze , mające na celu określenie stanu przygotowania obiektu do użytkowania w okresie zimowym.
Zarządcy obiektów budowlanych musza zapewnić przeprowadzenie kontroli okresowych przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiednich specjalnościach , z tym ze kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych powinny przeprowadzić osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacja urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych ( potocznie określane uprawnieniami SEP ,, D” ), natomiast kontrole stanu technicznego przewodów kominowych w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych – osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim.
Kontrole kominów przemysłowych , kominów wolno stojących oraz przewodów kominowych , w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych , mogą przeprowadzać wyłącznie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności
Protokoły sporządzone w wyniku okresowych kontroli stanu technicznego budynku powinny określać :
- - stan techniczny elementów budynku objętych kontrolą
- - zakres robot remontowych kolejność ich wykonywania
- - metody i środki użytkowania elementów budynków narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników
- - zakres nie wykonanych robot zalecanych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.